При необходимости ремонта и перепланировки нежилого помещения, его владельцы сталкиваются с рядом сложностей. Это особенно актуально для помещений, которые используются для общественных нужд, где важно обновлять интерьер и создавать новую атмосферу. Часто приходится не только менять дизайн, но и изменять пространство помещения — делать двери, перегородки или расширять его границы. Однако, любая перепланировка подлежит обязательному согласованию с соответствующими органами.

В городах федерального значения роль согласования перепланировки играют местные органы самоуправления. В Москве эта функция возложена на Мосжилинспекцию (МЖИ). Для начала необходимо предоставить проект перепланировки помещения. Такой проект необходим при любых ремонтных работах на жилой недвижимости, а также при перепланировке помещений для других целей. Без такого документа заявка не будет рассмотрена МЖИ и другими уполномоченными органами. Проект перепланировки можно заказать в проектном бюро. Однако, наибольшие шансы на одобрение имеют только проекты, сделанные фирмами, состоящими в СРО.

Переустройство и перепланировка: в чем разница

Жилищный кодекс РФ определяет перепланировку как перенос стен, создание проемов в перекрытиях и иные изменения конфигурации помещения. Такие изменения обязательно вносятся в технический паспорт помещения.

Проект перепланировки (как жилого, так и нежилого помещения), должен соответствовать всем требованиям жилищного законодательства и содержать техническое заключение о возможности перепланировки. В состав проекта перепланировки нежилых помещений входят такие разделы, как план помещения до и после изменений, а также схемы размещения инженерного оборудования и прокладки инженерных сетей. Также в нем могут быть обозначены решения по обустройству фасада и схемы водоснабжения и канализации.

Порой проект перепланировки путают с дизайн-проектом. Однако, это разные вещи: дизайн-проект показывает, как будет выглядеть помещение после ремонта, в то время как проект перепланировки содержит инженерные и технические расчеты и обладает юридической силой.

Проект перепланировки нежилого помещения требует согласования с Центром гигиены и эпидемиологии, причем количество разделов в проекте согласования может меняться в зависимости от предназначения помещения.

Переустройство отличается от перепланировки тем, что подразумевает установку и перенос санузлов, электро- и теплосетей и других коммуникаций. Хотя многие рассматривают перепланировку и переустройство как синонимичные понятия, они различны. Оба вида работ требуют согласования, порядок которого одинаков.

Реконструкция относится к ремонтно-строительным работам, которые также требуют согласования. Реконструкция затрагивает все здание целиком и может включать в себя перепланировку и/или переустройство, а также работы по увеличению площади и дополнительным этажам. Реконструкция, по сути, является более сложной процедурой, требующей получения разрешения на строительство.

Для того чтобы правильно оформить перепланировку нежилых помещений, нужно знать, какие именно помещения относятся к нежилым, а какие к жилым. Статус помещения всегда указан в технической документации и выписке из ЕГРН. К нежилым объектам относятся офисы, магазины, салоны красоты, кафе и рестораны, гостиницы и апартаменты. Однако фактически любая гостиница или апартаменты не могут рассматриваться как жилое помещение, так как по такому адресу нельзя оформить постоянную прописку.

Перечень документов, необходимых для получения разрешения на перепланировку, зависит от типа здания, в котором находится помещение. Если в здании находятся только нежилые объекты, проект перепланировки нежилых помещений с МЖИ вовсе не согласуется. В случае, если в здании располагаются и жилые помещения, то проект должен быть согласован как с МЖИ, так и с Центром гигиены и эпидемиологии. Это правило касается всех нежилых помещений: если они соседствуют с жилыми, то процесс получения разрешения на перепланировку усложняется. К общим требованиям в этом случае добавляются дополнительные, связанные с соблюдением санитарно-эпидемиологических норм.

Для получения разрешения на перепланировку нежилого помещения, необходимо обращаться в ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве". В этом случае собственнику нужно представить целый пакет документов, включая заявление на проведение санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной документации, саму документацию, копии правоустанавливающих документов и т. д. Труднее всего получить разрешение от Центра гигиены и эпидемиологии на перепланировку в кафе, барах и прочих заведениях общепита, а также в продуктовых магазинах.

Если здание не предназначено для проживания людей (например, оно офисное), то хозяину для согласования ремонта никакой протокол общего собрания собственников помещений представлять не нужно. Кроме того, санузлы и кухни (в ресторанах или кафе) в таком случае теоретически разрешается располагать где угодно — ведь под ними точно не будет жилых комнат. Однако при этом все равно должны соблюдаться санитарные правила для заведений общественного питания.

За перепланировку или переустройство без согласования помещений в нежилом помещении, расположенном в МКД, предусмотрены штрафы. Перепланировка помещений в отдельно стоящих нежилых зданиях не влечет ответственности. Однако, все же, проведение несогласованной перепланировки в нежилых помещениях не стоит рисков.

Перепланировка нежилых помещений - примерная стоимость проекта

Экономия на процедуре согласования перепланировки может привести к большим затратам в будущем. Составление проекта - одна из главных статей расходов. Стоимость данной услуги может отличаться в разных компаниях, занимающихся разработкой проектной документации. Цена зависит от сложности и объема запланированных работ, сроков составления проекта и ценовой политики бюро.

В Москве стоимость проекта перепланировки нежилых помещений в проектных организациях начинается от 20 000 рублей. Комплект, состоящий из проекта и технического заключения, может обойтись в 30 000 рублей. Дополнительные услуги оплачиваются отдельно, цены на них начинаются от 10 000 рублей.

Если подрядчик готов объяснить, как формируется итоговая стоимость его услуг, и обозначить сумму заранее, это хорошо. Для этого многие бюро предоставляют бесплатные консультации.

Процесс утверждения ремонтных работ может показаться сложным, но при соблюдении порядка утверждения и норм, прописанных в ЖК, процедура не доставит слишком много хлопот. Однако для подачи заявления на согласование ремонта нежилого объекта - будь то многоквартирный дом, офисное здание или торговый центр, - необходим грамотно составленный проект. Исполнитель напрямую влияет на то, насколько быстро и гладко пройдет процедура. В Москве есть профессиональные проектные организации, готовые выполнить проект перепланировки нежилого помещения любой сложности.

* Информация о ценах приведена для ознакомления и актуальна на июнь 2020 года. Материал не является публичной офертой.

Фото: freepik.com