Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?
Мало кто может похвастаться стабильностью и постоянностью места жительства в современном глобальном обществе. Но, если говорить о жителях Москвы, то это вдвойне сложно. Этот город предъявляет особые требования к своим жителям, и первая квартира, купленная молодой семьей, нередко считается только стартовым вариантом. Очень скоро они осознают, что им нужно найти более подходящий вариант, например, обменять купленную за скромные деньги однокомнатную квартиру в Подмосковье на жилье большей площади, чтобы было ближе к работе. Нередко растущая семья вынуждена переехать в другой район, где находится спортивная или языковая школа, в которую ходит ребенок.
Но ситуация меняется со временем. Родители взрослых детей в большинстве случаев выбирают путь сокращения площади квартиры, чтобы переехать к молодой семье или получить дополнительный финансовый источник, обменяв свою квартиру на меньшую и получив приличную доплату. Примерно таков общий сценарий "круговорота" жилой недвижимости в Москве.
Обмен квартиры с доплатой - не самая простая сделка, и если у вас нет большого опыта, лучше обратиться за помощью к риэлтору. Действительно, проведение такой сделки самостоятельно может скрыть немалые риски. Не зря ежегодно почти 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными.
Для начала подробнее рассмотрим основные способы обмена квартиры:
- Договор мены. Если вы выбрали этот способ, сначала нужно найти человека, который хочет поменяться с вами квартирой. К сожалению, договор мены в Москве является редкостью (менее 3% обменов квартир). Так что в этом случае вы действительно можете считать себя счастливчиком.
- Договор купли-продажи. Данный способ является наиболее распространенным. Вам нужно продать свою квартиру и купить интересующий вас вариант (или варианты) квартир, которые подготовятся и осуществятся одновременно. Поэтому такая схема называется альтернативной сделкой.
Конечно, самостоятельный поиск квартиры потребует от вас огромного количества времени и знаний. Вам придется превратиться в риэлтора, юриста, оценщика - все это требует освоения огромного количества информации. Причем, экономии самостоятельное решение вопроса вам не принесет. Более того, грамотный риэлтор знает цены на квартиры и не позволит своему клиенту переплатить (80% квартир на рынке выставлены по завышенной цене), знает техники торга, и главное - знает, как проверить документы на квартиру, чтобы снять возможные риски.
Что же касается альтернативной сделки, то ее проведение может содержать от 5 до 6 звеньев. Это выше показывает объем работ, которые должно осуществить агентство, и формирует стоимость услуг агентства недвижимости. Поэтому первым шагом при выборе риэлтора обязательно посмотрите, какое агентство недвижимости может реализовать необходимую вам альтернативную схему.
Следующим шагом будет продажа вашей квартиры, которая включает в себя ряд этапов. Во-первых, необходимо найти покупателя, визуально оценить объект, занести данные в базу данных агентства и в специализированные интернет-площадки. Затем вам нужно будет презентовать свою квартиру покупателю, принять авансовый платеж и подготовить документы для сделки.
Одновременно с продажей своей квартиры нужно начать поиск нового жилья. Необходимо изучить открытые и скрытые источники информации, если нужно - поискать в одном или нескольких конкретных домах, опросить консьержей и, конечно же, расклеить объявления.
Прежде чем заключить сделку, нужно убедиться в юридической "чистоте" квартиры, отсутствии коммунальных долгов. После этого можно будет передать аванс и заключить договор купли-продажи, который также подразумевает подготовку документов для банка, если вы будете брать ипотеку, и регистрацию сделки в Росреестре.
Как видите, проведение альтернативной сделки - не такая уж и простая задача. И если у вас нет достаточного опыта, лучше всего обратиться за помощью к профессионалам.
Как осуществить обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную в Москве и сколько это может стоить? Ценовое районирование Москвы довольно самобытное и обмен квартирами может сопровождаться различными расходами.
Если вы обладатель однокомнатной квартиры в Центральном административном округе и жаждете обменять ее на двухкомнатную в другом округе Москвы, то такой обмен может быть бесплатным для вас. Более того, вы можете ожидать дополнительную компенсацию от покупателя, если квартира расположена в более привлекательном районе или имеет более высокие показатели качества. Но стоит отметить, что обмен квартиры внутри ЦАО будет суть индивидуализированным и очень зависеть от конкретных характеристик каждой квартиры.
Если продаваемая и покупаемая квартиры примерно находятся в одной ценовой категории, стоимость обмена может быть легче предсказуемой. Если вам нужна более крупная квартира в вашем же районе, то вы можете ожидать платы, соответствующей разнице в квадратных метрах, умноженной на небольшой коэффициент. На вторичном рынке однокомнатные квартиры имеют более высокую стоимость, чем двухкомнатные в аналогичных условиях.
Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную можно провести по той же схеме. Учитывая, что крупные квартиры представлены меньшим количеством на рынке недвижимости, то поиск жилья может занять определенное время. Стоимость доплаты для обмена двухкомнатной квартиры на трехкомнатную перевыполнится суммой в размере 700 тыс. руб., в то время как для обмена на четырехкомнатную размер доплаты может составить около 1300 тыс. руб. Обратите внимание, что эти суммы имеют колебания на основании местонахождения квартир. Необходимо знать, что поиск четырехкомнатной квартиры в «хрущевке» достаточно сложен, что может повысить финальную сумму.
Обмен крупной квартиры на несколько меньших: возможен ли такой вариант?
Владельцы трех- или четырехкомнатных квартир могут задуматься о поиске выгодного варианта обмена своей собственности на две однокомнатные квартиры без доплаты или с небольшой потерей в уровне района. Однако, если при обмене жилья требуется получить большую площадь и сохранить или повысить уровень района жительства, без доплаты не обойтись. В таком случае, размер доплаты непредсказуем, потому что условия обмена усложняются. Например, если вы хотите обменять трехкомнатную «хрущевку», то должны быть готовы к существенной доплате. Относительная разница в цене квартир большой площади значительно превысит разницу в цене маленьких квартир. Другими словами, продажа трехкомнатной квартиры может быть выгодной только при невысокой цене, а покупка однокомнатной квартиры – дороже, потому что однокомнатные квартиры очень востребованы и всегда дороги. При выборе такого варианта, необходимо учитывать все эти факторы.
Обмен одной большой квартиры на две меньшие потребует формирования и реализации трех договоров купли-продажи, включая продажу большой квартиры и покупку двух меньших. Это усложнит задачу агентства и, соответственно, повлечет за собой увеличение стоимости услуг риэлторов на 1,3–1,6%.
Фото: freepik.com