Не паниковать и действовать: Что нужно знать владельцам изымаемых земель

Крым развивается: строятся дороги, растут города, возводятся инфраструктурные объекты. А проблема изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд по-прежнему остается актуальной.

Регулирование вопроса права собственности и его прекращение в связи с необходимостью изъятия занимает особое положение в системе земельного и гражданского права. Нормы и требования законодательства, Земельного Кодекса РФ, постановлений, указов правительства страны и региональных органов исполнительной власти не только не упрощают понимание этого вопроса, но и еще больше запутывают всех участников процесса.

Споры между владельцами недвижимости, сотрудниками органов исполнительной власти, местных администраций, подрядных и строительных организаций не прекращаются и возникают все чаще и чаще. Особенно на Крымском полуострове, где полным ходом идет строительство федеральной трассы «Таврида». Да и как прекратиться спорам, если законодательные нормы неоднозначны, компетенция специалистов соответствующих департаментов, муниципалитетов, подрядных и строительных организаций оставляет желать лучшего. Да и сами собственники своими действиями не способствуют разрешению проблемы, а чаще всего усугубляют положение.

Но даже при таких условиях получить положенную компенсацию и наладить взаимодействие всех сторон процесса можно! Для этого перестать паниковать и начать действовать. Но действовать правильно, без спешки и эмоций.

Фото: Антон Орловский

Что толку обвинять в бездействии и не компетенции органы власти, если собственник сам не знает, чего хочет. Дорогу все равно построят, компенсация все равно будет выплачена. Вот только при условии взаимопомощи все это может быть в разы быстрее.

Конечно, бывают нестандартные ситуации, при которых даже органы исполнительной власти не знают, что делать. Тогда главное вовремя обратиться к специалистам.

Эксперты компании «Галапакс» в области юридического сопровождения изъятия имущества, которые сейчас защищают интересы владельцев спорных объектов на окраине Симферополя, столкнулись с одной из таких ситуаций. Разработанный и утвержденный правительством Крыма проект планировки территории с одной стороны соответствует всем нормам действующего законодательства, а с другой - полностью ущемляет права собственников, которые при таких условиях никогда не смогут использовать остающуюся у них недвижимость. Типичная ситуация, при которой заложниками стали все стороны конфликта.

Чтобы не оказаться такими заложниками и как разрешить ситуацию Антон Орловский, генеральный директор компании «Галапакс», подготовил небольшое руководство для собственников, которое позволит им сохранить время, деньги, силы и нервы, а также отношения со всеми участниками процесса.

Вы получили уведомление об изъятии. Что делать?

ПЕРВОЕ: Нужно запомнить, что органам исполнительной власти нужно выполнить Федеральную целевую программу и построить дорогу в установленные сроки. А вам нужно получить реальную компенсацию убытков.

ВТОРОЕ: Действуем и задаем вопросы. Ведь процедура изъятия собственности не наступает «сегодня», «завтра» или «вчера». Всему свое время и строго в установленные законодательством сроки. Так когда?

Этот вопрос всегда стоит остро, но ответ на него можно получить только после получения собственником уведомления об изъятии.

Пришло Уведомление? Время настало! Как правило, сроки реализации процедуры изъятия составляют от шести месяцев до года. В особо сложных случаях с привлечением судебных инстанций – до трех лет. За это время вы должны успеть определиться со своей позицией; познакомится с органами исполнительной власти, осуществляющими изъятие; оформить документы надлежащим образом и, в крайнем случае, обратиться в суд.

А собственно, что изымают?

Этот вопрос один из самых главных на данном этапе и задать его крайне важно.

Изымают только часть объекта недвижимости? Проанализируйте, сможете ли вы использовать здание или участок в том виде, в котором они останутся после. Есть ли подъездные пути, не приведет ли изъятие к ухудшению качественных характеристик земельного участка, в том числе появлению зон с особыми условиями использования территории? Ответив на эти вопросы, вы решите: устраивает вас такое положение или нет. Если хотя бы одно из перечисленных условий вас не устраивает вы должны мотивированно обратиться с предложениями к органам исполнительной власти, осуществляющим изъятие или идти в суд.

Вы все проработали и вас все устраивает. Ждите соглашения об изъятии и отчета об оценке рыночной стоимости изымаемого имущества. Соглашение без отчета не допустимо! Это обязательное требование Земельного Кодекса РФ.

Получили соглашение и отчет? Рассматривайте! Вы имеет на это право. Проверяйте правильность сделанных расчетов, вдруг что-то не учли, да и возникновение простой технической ошибки, искажающей результат, не редкость.

Рассматривайте, но не медлите! Согласно Закону Республики Крым от 31.07.2014 № 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», с момента получения вами соглашения об изъятии у вас есть только 20 дней на оспаривание сумы компенсации и условий соглашения, а не 90, как указано в Земельном Кодексе РФ. По истечении 20 дней уполномоченные органы вправе подать заявление в суд для принудительного изъятия вашего имущества. Поэтому крайне важно, как можно раньше начать действовать самостоятельно или обращаться к специалистам.

Фото: Антон Орловский

ТРЕТЬЕ:

Определяемся. Этот вопрос касается вашей позиции в целом. А так ли вам нужна денежная компенсация? Законодательством предусмотрен и натуральный обмен. На этом этапе важно понять, что вы действительно хотите. Натуральный обмен (получить такой же участок в обмен на изымаемый) или же все-таки денежную компенсацию?

С натуральным обменом, конечно, проще. Но процесс станет дольше из-за согласования и бюрократических проволочек. Денежная компенсация – быстрее. Но кропотливей.

Решили брать компенсацию? Начинайте собирать документы и приводить их в надлежащий вид. Завершайте регистрацию объектов, где это требуется и составьте перечень имущества (например, у вас есть скважина, сарай, хозблок). А еще подготовьте документы (технические и кадастровые паспорта). Нет документов? Составьте справку с указанием всех характеристик такого имущества (площадь, материал, отделка, наличие коммуникаций и т.д.). Утрата многолетних зеленых насаждений (деревьев, кустарников, газонов и т.д), включая особо ценные, также подлежит компенсации. А значит по ним тоже необходимо подготовить перечень с указанием названия и возраста. Есть какие-либо документы, подтверждающие их приобретение? Отлично! Прикладываем их к перечню. Не забывайте про договоры аренды, если сдаете имущество в найм и т.д.

Изъятию подлежит объект коммерческого назначения? Собирайте финансовую и бухгалтерскую документацию, в том числе подтверждающую ваши показатели прибыли. Все это необходимо сделать для того, чтобы оценщики смогли рассчитать убытки от простоя вашего бизнеса и определить величину упущенной выгоды. Определите временной срок и затраты, которые вам потребуются, чтобы перебазировать свой бизнес на новое место и не забудьте составить соответствующий аргументированный документ (справку) об этом. Это позволит при первой возможности передать ее оценщикам.

Важно обратить внимание на то, что оценочные мероприятия проводятся по заказу органов исполнительной власти, инициирующих изъятие. И это строгая норма законодательства не позволяет вышеуказанным органам рассматривать отчеты, подготовленные по заказу собственников и тем более выплачивать по ним денежные компенсации.

Но! Есть и другая сторона. Вы имеете право дать аргументированные замечания, дополнив их документами. В этом случае, органы исполнительной власти обязаны их рассмотреть и представить новый откорректированный отчет.

Конечно, все подсчеты, расчеты и замечания вы можете сделать сами. Но эффективнее обратиться к независимым экспертам и получить быструю и квалифицированную помощь. У вас есть 60 дней до того момента, пока вам направят соглашение об изъятии с отчетом об оценке 90 дней с момента получения вышеуказанных документов. Если ваше имущество расположено на территории Крымского полуострова - 20 дней.

Еще один важный аспект. Не стоит препятствовать работе оценщиков. При вашем возражении оценку проведут без осмотра. Это допустимо с точки зрения законодательства, а убытки будут рассчитаны без каких-либо индивидуальных особенностей вашего имущества. И фраза «они не осматривали поэтому оценка неверная» в суде вам не поможет. Законодательством это предусмотрено. Не допустили – ваша ответственность!

И главное, после получения уведомления о принятом решении об изъятии не стоит торопиться строить, надстраивать и улучшать ваше имущество. Земельным Кодексом РФ строго определено, что неотделимые улучшения земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии, не подлежат возмещению.

ПОСЛЕДНЕЕ

Разрешить стройку или нет? Это тоже немаловажный вопрос. Пускать или нет подрядную, строительную организации на участок, если соглашение не подписано, а компенсация не выплачена. Решение только за вами. И нести ответственность за него тоже вам.

Поэтому сперва нужно все изучить и все проанализировать. Оценить риски и последствия от принятого вами решения.

Бюрократические проволочки и взаимные претензии сторон часто приводят к парализации стройки, срывам сроков ввода в эксплуатацию объектов федерального, регионального или местного значения, а также огромным штрафам, выставляемым подрядным и строительным организациям. Особенно характерно это при строительстве объектов федерального значения. Например, в Симферополе при строительстве трассы «Таврида», где строительные организации работают вдвое быстрее, чем органы исполнительной власти успевают подготовить соглашения и выплатить компенсации по ним.

Да это и понятно. У подрядных и строительных организаций возникают огромные убытки от простоев, поэтому им некогда ждать. У других - срывы сроков, установленных Федеральной целевой программой из-за бюрократических требований к составлению документов, требующих временных затрат. Все - заложники ситуации. Поэтому вынуждены обращаться к собственникам за разрешением о допуске на участок для начала строительных работ.

Вы согласны? Обязательно просите оформления земельно-правовых отношений путем подписания соглашения о временном занятии или сервитуте. Это не ваше видение мира. Это – ваше законное право.

Даже за частичное занятие вам положены выплаты по рыночной арендной ставке. Федеральная целевая программа, разрешение на строительство, выпущенное распоряжение об изъятии не являются документами, разрешающими строить на вашем участке без вашего согласия.

Подумайте! Сроки Федеральной целевой программы могут перенести на следующие года, проект планировки территории и трассировка автомобильной дороги могут изменить, выпущенное распоряжение может быть не реализовано, а через три года оно вообще потеряет юридическую силу. А вы пустили и на вашем участке из-за проложенных коммуникаций возникли зоны с особыми условиями использования территории (охранные зоны) и теперь здесь нельзя ничего построить или можно, но с большими ограничениями. Ваш участок перерыт, объекты снесены.

В этом случае некому будет предъявить претензии. Это было ваше решение. И остается только идти в суд, что крайне утомительно и сложно. Поэтому, чтобы не пришлось отстаивать на баррикадах свое имущество, лучше никого не пускать на свою территорию. По крайне мере до того момента, пока вы не ответите для себя на все вопросы.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Антон Орловский, генеральный директор компании «Галапакс»:

- По нашему опыту, более 90% проблемных строек образовалось в связи с несогласованными действиями участников процесса. Взаимные претензии, эмоции, отсутствие желания разобраться в законодательстве приводит к еще большим проблемам, чем они есть. Поэтому рекомендуем всегда сохранять спокойствие и действовать. И по возможности все-таки предоставить возможность разобраться с вашим изъятием профессионалам. Не пытайтесь решить эту проблему сами и не пускайте на самотек. Изъятие - не насморк, само не пройдет.

ИСТОЧНИК KP.RU